Herijking Woonvisie 2012-2022 "Wonen met karakter"
Herijking Woonvisie 2012-2022 "Wonen met karakter"
De gemeente Leusden heeft in 2012 haar woonvisie 2012-2022 vastgesteld. Deze visie moet worden gezien in het tijdsgewricht van dat moment: de crisis had een grote invloed op de woningmarkt. We zijn inmiddels bijna vier jaar verder. Het “speelveld” is veranderd. Afgelopen drie jaar heeft een groot aantal veranderingen plaatsgevonden die vragen om een herijking van de woonvisie. Zonder volledig te willen zijn, geven we een aantal ontwikkelingen weer. Met de wijzigingen in de Huisvestingswet, de Woningwet, WLZ en WMO is het speelveld rondom het wonen sterk veranderd. Ook de ontwikkelingen in de markt hebben niet stilgestaan. De koopmarkt lijkt weer aan te trekken en doorstroming en de betaalbaarheid van de huursector staat onder druk.
Bovenstaande is de reden dat in het coalitieakkoord 2014-2018 is opgenomen dat de woonvisie op onderdelen wordt geactualiseerd. De actualisatie van de woonvisie ligt voor u. Wij noemen het een woonagenda, omdat het een korte weergave is van de ambities voor de komende tien jaar en maatregelen voor de eerste twee jaar. Separaat hiervan wordt een uitvoeringsprogramma vastgesteld met daarin concrete acties voor de jaren 2016 en 2017. Op basis van deze woonagenda gaan we in met partijen in gesprek. Daarnaast monitoren we tussentijds de lokale en regionale vraag naar woningen. Tweejaarlijks rapporteren wij hierover aan de gemeenteraad en actualiseren we in ieder geval het bouwprogramma van de woonagenda in samenspraak met lokale stakeholders.
Bij de totstandkoming van deze woonagenda is een aantal ontwikkelingen van invloed geweest:
-
•
Afgelopen jaren zijn we erop gewezen dat de tijd van lange termijnplanningen voorbij is. De wereldeconomie is instabiel en Nederland is in sterke mate hiervan afhankelijk. Lange termijn ambities moeten we houden, maar de weg daar naar toe is afhankelijk van het speelveld waaronder de markt van vraag en aanbod;
- •
- •
- •
- •
Uitgebreid onderzoek als voorbereiding
De gemeente heeft ter voorbereiding op de actualisatie van de woonvisie een onderzoek laten uitvoeren. De rapportage ”Onderbouwing voor de herijking van de woonvisie” (zie bijlage 1) is hiervan het resultaat. Dit onderzoek fungeert als basis voor de herijking. Hierin is een overzicht van de omvang en de ontwikkeling in tijd van de genoemde trends opgenomen. Ook is de samenstelling en de kwaliteit van de huidige woningvoorraad onderzocht. Per thema zijn vraagstukken geformuleerd. In deze woonagenda is beschreven welke keuzes de gemeente maakt op het gebied van deze vraagstukken. Voorafgaand aan deze woonagenda belichten we de ontwikkelingen en trends die momenteel spelen en kijken we vooruit naar hoe de gemeente Leusden er in 2025 uit ziet als we onze ambities realiseren.
2 Ontwikkelingen en trends in het kort Bevolkingsontwikkeling
De bevolking in Leusden zal de komende jaren in tegenstelling tot het verleden niet meer groeien. De samenstelling van de bevolking zal echter wel veranderen. Er zijn meer mensen boven de 60 jaar en verhoudingsgewijs minder jongeren tot 20 jaar: vergrijzing met als gevolg een grotere zorgvraag en ontgroening. Daar komt bij dat door gezinsverdunning het aantal huishoudens tot 2035 zal groeien met bijna 1.000 huishoudens. De huidige woningvoorraad bestaat vooral uit grotere eengezinswoningen. Vanwege het woonmilieu1 en daarmee de aantrekkelijkheid van Leusden zal in deze voorraad geen vraaguitval optreden. Daarnaast vragen momenteel veel mensen asiel in Nederland, wat leidt tot extra woningvraag, vooral in de sociale huursector.
Van verzorgingsstaat naar participatiesamenleving
Zorgvragers krijgen hun zorg meer in een ‘normale’ thuissituatie. Minder mensen krijgen een indicatie voor verblijf in een verzorgings- of verpleeghuis; aangeduid als extramuralisering. Over tien jaar beschikken ongeveer 800 ouderen over een indicatie voor een vorm van zorg aan huis. Langer thuis wonen, vraagt extra ondersteuning voor zorgvragers, waarvoor inwoners zelf verantwoordelijk zijn met hulp van de gemeente. Naast de extra ondersteuning brengt deze ontwikkeling ook een huisvestingsopgave met zich mee; meer toegankelijke en geschikte woningen.
Decentralisaties, in het bijzonder WLZ / Wmo
De Wmo 2015 heeft als hoofddoel om het voor mensen mogelijk te maken om langer thuis te kunnen blijven wonen en te participeren in de samenleving. Er zijn drie maatschappelijke doelen gesteld: In de eerste plaats het bevorderen van de sociale samenhang, de mantelzorg, het vrijwilligerswerk, en de veiligheid en leefbaarheid in de gemeente. In de tweede plaats het ondersteunen van de zelfredzaamheid en de participatie van personen met een beperking of met chronische, psychische of psychosociale problemen, zoveel mogelijk in de eigen leefomgeving. In de derde plaats het bieden van opvang (maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en verslavingszorg).
Veranderende rol van de gemeenten
De rol van de gemeente bij thema’s in de samenleving is aan het veranderen. Per thema bepalen gemeenten welke rol zij willen en kunnen aannemen. Daar waar de samenleving zichzelf redt, neemt de gemeente een andere rol aan dan bij thema’s die niet door de samenleving worden opgepakt. De basishouding van de gemeente Leusden is ‘de samenleving voorop’.
Woonvoorkeuren (bijvoorbeeld koop of huur en woninggrootte) veranderen niet alleen door de demografie, wet- en regelgeving en de veranderende wensen. Ook maatschappelijke veranderingen zijn van invloed; bijvoorbeeld de flexibilisering van de arbeidsmarkt en veranderende financieringsregels.
De projectontwikkeling verandert
Vóór de crisis bepaalde de gemeente, stedenbouwkundigen en architecten welke woningen werden gebouwd. Na de crisis bepaalt de consument dat. Consumenten zijn kritischer, mondiger en verhuizen alleen als alles in de nieuwe woning of buurt naar wens is. Programma’s, voor zover we hiervan nog kunnen spreken, zijn flexibel in type woning, prijsklassen, eigendomsvormen en woonconcepten.
Bestaande voorraad belangrijker
De behoefte aan extra woningen groeit nog de komende jaren, maar die groei vlakt af. Nieuwbouw bedraagt de komende decennia nog maar enkele procenten van totale voorraad. De bestaande voorraad, de transformatie en herbestemming worden, mede door de veranderende vraag, belangrijker.
De nieuwe Huisvestingswet biedt een mogelijkheid om de consequenties van schaarste bij te sturen als deze niet eerlijk is verdeeld over verschillende doelgroepen. Via een lokale huisvestingsverordening en een huisvestingsvergunning kan aan een bepaalde doelgroep voorrang worden verleend. De gemeente Leusden heeft er in juli 2015 voor gekozen om geen verordening voor de woningtoewijzing op te stellen, maar alleen een regeling op te stellen voor het toekennen van urgentie.
De prijzen van huurwoningen stegen de afgelopen jaren snel, vooral als gevolg van de verhuurderheffing en het huurbeleid door het rijk. De goedkoopste delen van de voorraad verdwenen gestaag. Daardoor kwamen de allerarmsten in de knel. Hierin is door de herinvoering van het passend toewijzen per 1 januari 2016 inmiddels een kentering gekomen. Huurders in de sociale huursector moeten worden gehuisvest in een woning met een huurprijs die in verhouding staat tot hun inkomen. Dit aangevuld met statushouders (en aanverwante taakstellingen) vergroot het belang van het op peil houden van het betaalbare aanbod.
Eindigheid fossiele brandstoffen
De schaarste aan fossiele brandstoffen groeit. Resterende voorraden zijn moeilijker winbaar (diepzee, poolgebied). Gevolg is een stijgende energieprijs. Energiearmoede ligt op de loer. De energieprestatie van woningen (met name in de bestaande voorraad) is hierbij van groot belang. Het SER-akkoord is mede ondertekend door de VNG; het geeft een betekenis aan energiebesparing en -opwekking, gecombineerd met werkgelegenheid.
De Woningwet (en de bijbehorende novelle en AmvB / Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting) regelt de taakafbakening van en toezicht op woningcorporaties. De verankering van het maatschappelijke presteren van corporaties krijgt gestalte in de gemeentelijke woonvisie/-agenda. De herijking van de woonvisie, onze nieuwe woonagenda, moet hierin dan ook voorzien. Het moet duidelijke doelstellingen en opgaven bevatten waarop de corporaties – met name Woningstichting Leusden – hun “bod” kunnen doen, oftewel hun bijdrage kunnen leveren. De Herzieningswet bevestigt het partnerschap op lokaal niveau van gemeente en corporaties.
De gemeente bereidt een ruimtelijke visie voor waarin het ruimtelijk en maatschappelijk 'profiel' van Leusden als zelfstandig onderdeel binnen de regio Amersfoort wordt geschetst. Op basis hiervan wordt de toekomstige vraag naar ruimte (wonen, werken, detailhandel, recreëren, etc.) in verband gebracht met mogelijke locaties waar aan deze vraag kan worden voldaan. De hier te formuleren ontwikkelingsrichting is mede de basis voor de samenhang in en leefbaarheid van Leusden.
3 Leusden als woongemeente anno 2025
Leusden is een dynamische gemeente met kwalitatief goede woningen voor gezinnen en een goed voorzieningenaanbod. Onze gemeente is tussen 2015 en 2025 een belangrijke rol blijven spelen als prettige woongemeente in de regio; met ons dorpse, ruime en groene woonmilieu zijn we een ideale gezinskern gebleken. Als een soort groeikern is Leusden in de jaren zestig en zeventig sterk gegroeid. Deze instromers uit het verleden zijn echte Leusdenaren geworden. Hun kinderen zijn hier geboren en getogen. Allen woonden met veel plezier in Leusden en velen zijn hier gebleven.
De afgelopen jaren hebben we ons ingezet om de vitaliteit en zelfstandigheid van Leusden in al haar facetten te behouden. We wilden dat het ook nu – in 2025 – voor gezinnen aantrekkelijk zou zijn om in onze gemeente te komen en te blijven wonen. We hebben ons profiel als aantrekkelijke, suburbane gezinsgemeente in de regio versterkt door voldoende woningen aan te bieden, aansluitend op de (veranderende) behoefte van onze inwoners. De woningvoorraad voorzag hier toen – in 2015 – al voor een belangrijk deel in. Een belangrijke opgave lag in het realiseren van een betere match tussen vraag en aanbod. Doordat het aanbod in bepaalde segmenten onvoldoende aanwezig was, konden en wilden mensen niet verhuizen, waardoor ze in een woning bleven die niet aansloot bij hun wensen, leefstijl en gezondheidssituatie. In de periode 2015-2025 zijn veel woningen beschikbaar gekomen voor met name (jonge) gezinnen. Tevens is de bestaande voorraad grotendeels klaar gemaakt voor de toekomst door de vooruitgang die we hebben geboekt op het gebied van betaalbaarheid, wonen met zorg en duurzaamheid. In dit hoofdstuk vatten we in hoofdlijnen samen hoe we dit als gemeente – in samenwerking met stakeholders – hebben bereikt.
In de afgelopen jaren hebben we onze woningmarkt in beweging gebracht. Door de goede combinatie van maatregelen is de doorstroming op gang gekomen. De gezinnen die in de jaren zestig en zeventig in onze gemeente zijn komen wonen, zijn inmiddels in een andere fase van hun leven. Kinderen zijn de deur uit en zelf is men gaan nadenken over de wijze waarop zelfstandig blijven wonen mogelijk is. Qua ruimte was een grote eengezinswoning niet meer noodzakelijk en met het oog op (de komst van) eventuele ongemakken als gevolg van het ouder worden, zou een dergelijke woning juist belemmeringen kunnen opleveren. Een kleinere en gelijkvloerse woning dichtbij de voorzieningen zou dan aantrekkelijker zijn. De gemeente heeft hier goed op ingespeeld met de nieuwbouw van geschikte grondgebonden woningen in de wijk en appartementen in het centrum van Leusden. Tevens kon een deel in de eigen woning blijven wonen doordat de gemeente hen heeft voorzien van informatie over en financieringsmogelijkheden voor het realiseren van woningaanpassingen. Op deze wijze hebben we kunnen bijdragen aan het verwezenlijken van de wens van de instromers uit de jaren 60 en 70 om in Leusden te blijven wonen. Daarnaast is een deel van de bestaande voorraad gezinswoningen vrijgekomen. Zowel koopwoningen met een waarde van €180.000 tot €250.000 als (ruime) eengezinshuurwoningen.
De meerderheid van de kinderen van de instromers heeft inmiddels een eigen gezin gesticht. Een deel van hen wil zich graag (weer) in Leusden vestigen. Bovendien trekken we vanuit de regio nieuwe (jonge) gezinnen aan die zich bijvoorbeeld niet meer in de stad willen of kunnen vestigen en op zoek zijn naar een groene omgeving om een gezin te stichten of kinderen te laten opgroeien. Voor deze groep bieden de vrijgekomen eengezinswoningen de uitgelezen mogelijkheid om zich in Leusden te vestigen. Toch is hiermee niet de hele groep in haar behoefte voorzien. De gezinnen die de Leusdense woningmarkt de afgelopen jaren wilden betreden, zijn niet één op één vergelijkbaar met de gezinnen uit de jaren 60 en 70. De nieuwe gezinnen zijn veelal kleiner – twee kinderen in plaats van vier – en hebben daarom behoefte aan wat kleinere woningen. Bovendien bestaat het gezin lang niet altijd meer uit twee ouders en zijn er daarmee ook niet twee kostwinners (en wonen de kinderen slechts een deel van de week in huis). De betaalbaarheid van de koop- maar ook met name van de huurwoningen is voor deze doelgroep een hele belangrijke factor bij de keuze voor een woning.
Wij hebben daarom ingezet op toevoeging van koopwoningen in het goedkopere segment. Ook in de huursector zijn door nieuwbouw van Woningstichting Leusden (WSL) meer betaalbare huurwoningen beschikbaar gekomen. Door de toevoeging van 300 woningen in de afgelopen tien jaar bestaat de woningvoorraad van WSL nu uit 2.800 huurwoningen. De gemeente heeft tevens met de woningstichting afspraken gemaakt om een goede balans tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning te realiseren. Hoewel de huurwoningen die in de afgelopen tien jaar gebouwd zijn, vergeleken met twintig jaar geleden soberder zijn, bieden deze woningen een goede basiskwaliteit en een prettige woon- en leefomgeving.
Bij betaalbaar wonen gaat het om de hoogte van de maandelijkse woonlasten. Behalve het bedrag dat wordt besteed aan huur of hypotheek, bestaan deze voor een belangrijk deel uit energielasten. Naast het toevoegen van woningen aan het betaalbare segment heeft de Woningstichting Leusden daarom de energieprestatie van bestaande huurwoningen verbeterd. Door woningen (onder andere) beter te isoleren en te voorzien van dubbelglas zijn de maandelijkse energiekosten flink omlaag gebracht.
Deze investeringen in de bestaande huurwoningvoorraad hebben tevens bijgedragen aan het behalen van de door de overheid opgelegde doelstelling dat alle corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B hebben. Op haar beurt heeft de gemeente actief ondersteuning geboden aan woningeigenaren in de vorm van informatie en op het gebied van financiering. Bij uitgifte van gemeentegronden heeft de gemeente bovendien de verplichting opgelegd energieneutraal te bouwen. Met de woningstichting is afgesproken dat nieuwbouw aan het A++ niveau voldoet. Hiermee is een belangrijke vooruitgang geboekt in de verduurzaming van de woningvoorraad.
In de periode 2015-2025 hebben we ruim 800 woningen2 aan de woningvoorraad toegevoegd. Hiermee hebben we voor gezinnen met kinderen uit Leusden en voor een belangrijk deel uit de regio een aantrekkelijk aanbod gerealiseerd. Door onderscheidende woonmilieus aan te bieden, wisten we woningzoekenden te bedienen die elders in de regio niet geholpen konden worden. Hiervoor hebben we onze plannen steeds afgestemd op de regionale productie.
De nadruk van het bouwprogramma lag op gezinnen (circa 70% van de nieuwbouw2). De andere doelgroepen waarvoor is gebouwd, zijn senioren en – in mindere mate – één- en tweepersoons- huishoudens waaronder starters. Het merendeel van dit bouwprogramma was noodzakelijk om te kunnen voorzien in de huisvesting van het toenemend aantal huishoudens in de gemeente. Als gemeente hebben we echter bewust gekozen om niet alleen de huishoudensgroei te faciliteren, maar ook extra woningen te bouwen om nieuwe inwoners (met name gezinnen) aan te trekken en daarmee de bevolkingsomvang minimaal stabiel te houden. Dit ten behoeve van het behoud van de vitaliteit van Leusden.
Doordat de nieuwbouwopgave voor ongeveer een kwart uit sociale huurwoningen bestond, hebben we kunnen voorkomen dat de beschikbaarheid van huurwoningen onder druk is komen te staan. Hierbij hebben we tevens kunnen voldoen aan de jaarlijkse taakstelling voor de huisvesting van statushouders.
Om ook de komende jaren de vitaliteit in onze gemeente te kunnen borgen en onze positie in de regio willen behouden, hebben we ons de afgelopen raadsperioden de vraag gesteld in hoeverre we streven we naar toename van het aantal inwoners (en huishoudens). Hierbij speelt tevens de zoektocht naar nieuwe bouwlocaties, omdat de beschikbare locaties binnen de “rode contouren” de afgelopen jaren zijn benut. Doordat we onszelf deze vragen al vroeg hebben gesteld en zijn blijven toetsen aan de lokale en regionale ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen we hierover een gedegen besluit nemen.
In het voorgaande hoofdstuk is het wensbeeld van de Leusdense woningmarkt in 2025 kort geschetst. Wij hebben ervoor gekozen om deze ambities te realiseren via vier pijlers. Deze zijn:
- •
- •
- •
- •
De pijlers zijn in de volgende paragrafen verder uitgewerkt.
Zowel lokaal als regionaal wordt Leusden gewaardeerd om haar dorpse en groene woonmilieu. De bereikbaarheid en nabijheid van Amersfoort zijn tevens belangrijke pullfactoren. Daar komt bij dat de kwaliteit van de woningvoorraad in Leusden hoog is en bovendien goed geprijsd; het merendeel van de woningen behoort tot de prijsklasse van €180.000 tot €250.000. Dit maakt Leusden een aantrekkelijke gezinsgemeente.
Bron: WOZ Gemeente Leusden, bewerking Companen.
Huishoudensgroei faciliteren en bevolkingsgroei realiseren
Uit de prognose blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Leusden komende decennia zal blijven groeien. De omvang van de bevolking blijft redelijk stabiel. De instroom van statushouders wordt voor de jaren 2016 tot 2020 geschat op ongeveer 50 tot 70 personen per jaar. Wij nemen voor de prognose aan dat het gaat om een brandbreedte van 25 tot 40 huishoudens per jaar tot en met 2020. Deze ontwikkelingen vragen om toevoeging van circa 1000 woningen tot 2035.
Tabel: Gemeente Leusden. Prognose bevolkingsomvang en huishoudensaantal
Bron: Primos 2013, bewerking Companen.
Het bestaande bouwprogramma en de invulling van herontwikkelingslocaties voorzien tot 2025 in de bouw van 800 tot circa 1.200 woningen in de gemeente. Deze nieuwbouwopgave voorziet in gelijke mate in de lokale en de regionale vraag. Wij vinden het als gemeente belangrijk dat de woningmarkt haar dynamiek behoudt; dit ten behoeve van de levendigheid en vitaliteit van Leusden. Voor het aantrekken woningzoekenden uit de regio is het essentieel dat we woningtypes en -concepten aanbieden die binnen de regio onderscheidend zijn en daarmee een externe wervingskracht hebben, waaronder nichemarkten. Onze bouwproductie stemmen we af in regionaal verband, zodat conform de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wordt voldaan aan de actuele regionale behoefte.
Stimuleren van nieuwe wooninitiatieven
De gemeente Leusden heeft alle belang bij een bouwproductie die aansluit op de toekomstige behoefte en een bouwproductie die complementair is aan de huidige woningvoorraad. Dat is essentieel om Leusdense huishoudens nu en in de toekomst te kunnen blijven huisvesten in de gemeente. De woonvoorkeuren van consumenten wijzigen, de rol van de gemeente wordt anders en de wijze van projectontwikkeling verandert. Consumenten en ontwikkelaars vragen om meer ‘ontwikkelvrijheid’, meer maatwerk en mogelijkheden om eigen ideeën te kunnen vormgeven. Daarnaast moeten de ontwikkelingen in het sociaal domein (langer thuis blijven wonen, meer sociale cohesie etc.) ook nog ‘landen’ in de nieuwbouwplannen.
Bij deze plannen wil de gemeente ook vrije sector huurwoningen toe laten voegen. De gemeente nodigt marktpartijen uit om huurwoningen tussen € 710 en € 1.000 toe te voegen.
Betaalbaarheid van het wonen is een onderwerp van zorg dat meerdere invalshoeken kent, zoals:
- •
- •
- •
- •
Woningstichting Leusden bezit ruim 2.500 woningen in de gemeente. Inclusief de corporatiewoningen van De Alliantie en Vestia gaat het in totaal om ruim 2.600 woningen. Twee derde van alle ‘sociale’ huurders in Leusden behoort tot de EU-doelgroep (met een inkomen tot € 35.739). Ongeveer een derde heeft een hoger inkomen en behoort op basis van hiervan niet tot de doelgroep voor sociale huurwoningen. Een deel van hen woont “scheef”, omdat zij worden geacht in woningen met een geliberaliseerde huur (vanaf € 710,68) te wonen. Het bieden van passende alternatieven in koop en huur kan deze “scheefwoners” mogelijk laten bewegen naar een andere woning en daarmee doorstroming op gang brengen.
De gewenste omvang van het aantal corporatiewoningen is afhankelijk van de huishoudensgroei, de inkomensontwikkelingen en de vervangingsvraag als gevolg van de verkoop van huurwoningen Afhankelijk van de economische groei zal de doelgroep voor sociale huurwoningen zich ontwikkelen binnen de bandbreedte -130 tot +80 huishoudens. Uitgaande van de huidige scheefheid moet de woningvoorraad van de corporaties in 2025 tussen de 2.475 en 2.685 woningen te bedragen om de doelgroep binnen aanvaardbare tijd een woning te kunnen bieden. Door de verwachte blijvende instroom van statushouders moet rekening gehouden worden met een bovengrens van 2.850 woningen. Samen met WSL willen wij de huisvesting van statushouders realiseren zonder dat de wachttijden voor woningzoekenden oplopen, het liefst zelfs afnemen.
Zoals we eerder al constateerden is het woningaanbod in de goedkope segmenten in Leusden beperkt. Om ook jonge (startende) gezinnen en kleinere huishoudens met een lager inkomen de kans te bieden in de gemeente te blijven of juist te komen wonen, willen we investeren in goedkope en sobere huur- en koopwoningen in de gemeente. Dit is gezien de geschetste ontwikkelingen in hoofdstuk 2 ook noodzakelijk.
Voorkomen van betalingsachterstanden en sociale problematiek
We willen voorkomen dat huishoudens in betalingsproblemen raken en hun woonlasten niet meer kunnen betalen. Vroegsignalering en het aanpakken van betalingsproblematiek is daarbij van belang. Dit geldt tevens voor inwoners die tegen problemen aanlopen in het kader van langer zelfstandig thuis wonen en cliënten die vanuit het “beschermd wonen” zelfstandig moeten gaan wonen.
4.3 Doorstroming naar geschikte woningen
Langer zelfstandig wonen: in eigen óf kleinere woning
Zoals alle gemeenten in Nederland krijgt ook Leusden te maken met vergrijzing. Het aantal 75+ huishoudens neemt in de komende jaren behoorlijk toe. Het aantal jongere huishoudens en het aantal gezinnen neemt af. Onderstaande figuur illustreert dit.
Bron: Primos 2013, bewerking Companen.
Deze ontwikkeling vraagt om aanbod van levensloopgeschikte woningen, domotica en voldoende voorzieningen en diensten in de nabije omgeving. De openbare ruimte moet geschikt zijn voor minder mobiele senioren. Tegelijkertijd zal vanwege bezuinigingen in de Wmo een groter beroep gedaan worden op mantelzorg.
De woningvoorraad in Leusden is relatief jong en daarmee redelijk geschikt om lang zelfstandig thuis te wonen. In veel van deze woningen is voldoende ruimte om bijvoorbeeld trapliften te plaatsen en zich te bewegen met een rollator. De huisvesting van deze groep is voorlopig in vergelijking tot gemeenten met veel woningbezit uit de jaren ‘50 en ‘60 geen omvangrijk probleem. Men kan lang zelfstandig in de eigen eengezinswoning blijven wonen. Maar daarmee creëren wij geen ruimte voor het aantrekken van nieuwe jonge gezinnen, zoals we dat afgelopen decennia wel hebben gedaan.
Zwaardere instellingszorg voor ouderen
Een deel van de ouderen kan wegens zwaardere zorgbehoefte niet zelfstandig blijven wonen. Voor deze groep moeten er voldoende zorgplaatsen zijn in instellingen die verpleegzorg bieden (intramurale zorgplaatsen). De toenemende behoefte zal over een periode van tien jaar (tot 2025) vraagt om een beperkte toevoeging aan de huidige capaciteit van circa 20 zorgplaatsen. Verder vindt er een verschuiving plaats in de soort zorg waar behoefte aan is. De vraag naar psychogeriatrische zorg neemt toe en een deel van de reguliere verzorging en verpleging valt weg doordat – zoals hiervoor beschreven mensen met een lichte zorg worden geacht zelfstandig te blijven wonen en zelf zorg en ondersteuning te regelen. De zorginstellingen moeten met hun aanbod inspelen op deze veranderende vraag.
Uit gesprekken met marktkenners blijkt dat Leusden op het gebied van zorg (met name in de specialistische PG-zorg) een belangrijke regionale functie vervult in de vorm van de Lisidunahof. Een groot deel van de huidige zorgplaatsen wordt benut door mensen van buiten de gemeente. Dit maakt het schatten van de vraag naar zorg in instellingen voor de toekomst lastig.
Het huidige zorgaanbod voor mensen met een psychiatrische stoornis (GGZ) en mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking (LG en VG) zal over 10 á 15 jaar groter zijn dan de behoefte. Dit komt voort uit het landelijke beleid op basis waarvan cliënten met een lichte zorgvraag worden geacht zelfstandig te wonen. Zowel voor GGZ als (L)VG zal er een overschot van circa 10 zorgplaatsen ontstaan. In de huidige instellingen komt dus ruimte vrij, terwijl er in de periode tot 2025 voor deze doelgroep extra behoefte (40 tot 50 woningen) aan reguliere woningen ontstaat. Deze behoefte bestaat uit kleine woningen met een lage huur, bij voorkeur in de nabijheid van een trefpunt waar bewoners bekenden kunnen ontmoeten (waaronder hulpverleners).
4.4 Verduurzaming van de woningvoorraad
Leusden is een groene gemeente en daar zijn we trots op. Het buurtgroen en de mooie omgeving maken het wonen in Leusden prettig en heeft aantrekkingskracht op mensen uit de regio. We willen dit groene karakter behouden.
Duurzame woningen met een gezond leefklimaat
We stimuleren het verbeteren van het leefklimaat van de woningen. Het gaat hierbij niet alleen om energieprestaties, maar ook om comfort en binnenklimaat. De verbetering van het leefklimaat hangt samen met de betaalbaarheid, omdat energielasten een deel van de woonlasten bepalen. Verbeteren van de energieprestaties, het comfort en het binnenklimaat komt niet alleen de toekomstwaarde van de woningen ten goede, maar ook de gezondheid van bewoners. Bij nieuwbouw willen we dit meenemen in de te sluiten anterieure overeenkomst.
Meer flexibiliteit in de bestaande voorraad, transformatie en nieuwbouw
Duurzaamheid gaat verder dan groen en energie. Duurzaamheid is ook een woningvoorraad die lang meegaat en snel is aan te passen op de woonwensen in de gemeente. Binnen de bestaande woningvoorraad, bij kantoren en nieuwbouw, werken we aan flexibiliteit. Dit betekent dat woningen snel geschikt zijn te maken voor nieuwe doelgroepen. Vooral in het kader van de groeiende vraag naar nieuwe woonvormen voor specifieke doelgroepen (ouderen, zorgdoelgroepen, starters, alleenstaanden, statushouders) biedt dit, afhankelijk van de locatiekwaliteiten, kansen.
5 Prestatieafspraken met Woningstichting Leusden
Door de Woningwet 2015 zijn de posities van de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties en met name hun onderlinge relatie veranderd. Corporaties zijn opgericht om betaalbare woningen voor de lagere inkomens te bouwen en beheren. De insteek van de nieuwe wet is dat deze kerntaak weer de hoofdzakelijke bezigheid van corporaties moet worden. Woningcorporaties dragen hiermee bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid dat is vastgelegd in (onder meer) de woonvisie. Hierin schuilt het gezamenlijke belang van de gemeente en corporatie.
Bod ter voorbereiding op prestatieafspraken
Op basis van de in de woonvisie geformuleerde doelstellingen en opgaven bepalen woningcorporaties in overleg met de huurdersorganisatie welk deel zij gaan realiseren. De corporatie legt deze bijdrage vast in een zogenaamd bod, wat zij jaarlijks voor 1 juli aan de gemeente en huurdersorganisatie bekend maken. In overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie wordt gezocht naar een optimale bijdrage aan de woonvisie die past bij de (financiële) mogelijkheden van de woningcorporaties. Deze onderlinge afspraken over ieders bijdrage vastgelegd in prestatieafspraken, welke jaarlijks voor 15 december worden vastgesteld. De prestatieafspraken hebben doorgaans betrekking op een periode van vijf jaar. Ieder jaar evalueren de drie partijen – in dit geval de gemeente Leusden, Woningstichting Leusden en de huurdersorganisatie (in oprichting) – voor 1 mei in hoeverre de prestatieafspraken voor het voorgaande jaar zijn gerealiseerd. Dit is ook het moment om andere stakeholders op het gebied van wonen te consulteren bij het op te stellen actieplan voor de komende jaren.
Met Woningstichting Leusden gaan we afspraken maken over:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Uiteraard moeten de te maken afspraken over de bovenstaande thema’s wel passen binnen de financiële situatie van Woningstichting Leusden.
De positie van huurdersorganisaties is eveneens veranderd door de Woningwet 2015. Zij krijgen meer invloed doordat zij bij het opstellen van de prestatieafspraken moeten worden gezien als een gelijkwaardige partij naast de gemeente en de corporaties. Bovendien hebben de huurdersorganisaties net als de gemeente het recht om informatie bij de corporaties op te vragen. Daarnaast krijgen zij een actieve rol bij de toetsing op de uitvoering van de gemaakte afspraken. Als gemeente hebben wij al op dit proces geanticipeerd door zowel de huurdersorganisatie (in oprichting) als Woningstichting Leusden te betrekken bij het opstellen van deze woonagenda.
